Le crédit bullet est une alternative au crédit hypothécaire qui permet de ne payer que les intérêts pendant toute la durée du prêt. Mais cette formule alléchante est aussi très risquée et pas toujours avantageuse.
Découvrez en quoi consiste le crédit bullet, ses avantages et ses inconvénients ainsi que les situations dans lesquelles il est recommandé.
Qu’est-ce qu’un crédit bullet ?
Le crédit bullet est un type de prêt spécifique : le principal (la somme empruntée) est remboursé en une seule fois à la fin du crédit. Pendant toute la durée du prêt, l’emprunteur ne rembourse donc que les intérêts du prêt.
Bon à savoir :
Le crédit bullet est parfois appelé “crédit à terme fixe” ou “prêt in fine”.
Crédit bullet et prêt immobilier classique : quelle différence ?
Dans un prêt immobilier standard à mensualités constantes, les mensualités sont composées d’une part d’intérêts et d’une part de capital. Le montant à payer est le même chaque mois jusqu’à la fin du contrat.
Dans un crédit bullet, les mensualités sont composées uniquement des intérêts. Le montant à payer chaque mois est donc bien plus faible, mais le principal doit être remboursé en une fois à la fin. Dès lors, le montant des intérêts ne décroît pas progressivement puisque le capital n’est remboursé qu’en une seule fois à la fin du prêt. La durée de ce prêt est aussi plus courte, et le prêteur pourra vous demander des garanties supplémentaires, comme un apport personnel important ou une hypothèque sur un autre bien immobilier.
Pour aller plus loin : les frais de garantie d’un prêt hypothécaire
Les avantages et inconvénients du crédit bullet
Le crédit bullet semble au premier abord très intéressant car ses mensualités sont faibles. L’achat de votre logement aura donc peu d’impact sur votre budget au quotidien. Vous pourrez peut-être même emprunter un montant plus élevé qu’avec un prêt hypothécaire classique.
Cependant, un crédit bullet présente un risque évident : tous les emprunteurs n’ont pas la capacité de rembourser l’intégralité de la somme due à l’issue du contrat.
Il est aussi beaucoup plus cher car les intérêts à payer ne diminuent pas au fil du temps. Avec un prêt hypothécaire classique, le capital est remboursé petit à petit et le montant des intérêts à payer est donc de plus en plus faible au fil des mois, ce qui n’est pas le cas pour un crédit bullet.
Les taux d’intérêt sont aussi plus élevés en moyenne pour ce type de formule.
Attention :
Même si le crédit bullet paraît “moins cher” car ses mensualités sont faibles, il est en réalité beaucoup plus cher qu’un crédit immobilier classique.
Pour qui le crédit bullet est-il avantageux ?
Le crédit bullet est déconseillé aux particuliers qui n’ont pas la certitude de rassembler la somme nécessaire avant la fin du contrat.
Il est plutôt destiné aux personnes qui souhaitent valoriser leur Engagement Individuel de Pension (EIP) en avance et aux dirigeants d’entreprise qui misent sur la prise de valeur de leur société.
Vous pouvez également bénéficier du crédit bullet si vous avez l’intention de revendre le bien immobilier avant la fin du contrat de crédit. Vous devez cependant être prêt à faire face en cas de dévaluation du bien.
Attention :
La FSMA et le SPF Économie mettent en garde contre l’utilisation d’un crédit bullet combiné à une assurance-vie (branche 21 ou branche 23). En effet, le rendement de ces assurances n’est pas garanti et cette formule implique de nombreux frais supplémentaires.
Le système “panaché” : un crédit bullet longue durée
Certains prêteurs proposent un crédit hypothécaire “panaché” qui se déroule en deux temps :
- Au début, le prêt est remboursé par mensualités constantes comme un prêt immobilier classique.
- Après cette période, il devient un crédit bullet et vous ne remboursez plus que les intérêts. Vous devez alors payer le solde restant dû en une fois à la fin.
Cette formule reste tout aussi risquée, mais elle vous permet de bénéficier de 20 à 25 ans pour rassembler la somme nécessaire au lieu de 5 à 15 ans (la durée moyenne d’un crédit bullet).
